Professor i rettsvitenskap, Ernst Nordtveit, forklarer endringen i avhendingslova

Avhendingslova regulerer blant annet kjøp og salg av fast eiendom, inkludert private boliger og fritidsboliger.

– Dette er blant de største og viktigste transaksjonene i mange folks liv. Fordi det sitter forbrukere på begge sider som gjerne er amatører på eiendomshandel, er det ekstra viktig å ha regler som balanserer dette, forklarer professor i rettsvitenskap ved Det juridiske fakultet, Universitetet i Bergen, Ernst Nordtveit. Han er forfatter til blant annet avhendingslova i Norsk Lovkommentar, som i år har 30-årsjubileum.

– Det kan være katastrofalt for folk å få store, uventede kostnader knyttet til boliger de har kjøpt. Selger er ofte en alminnelig person som selger boligen sin og bruker vederlaget for å kjøpe seg en ny bolig. Dermed kan det blir problematisk for privatøkonomien å få et mangelkrav på flere hundre tusen, og ofte mer, mot seg, fortsetter Nordtveit. – Derfor har vi jo også forsikringsordninger. Samtidig er det et mål med jusen at den skal ha så god regulering at det ikke er nødvendig å forsikre seg mot risikoen ved en transaksjon.

"Solgt som den er"

Historisk sett har avhendingslova ført til en del konflikter. Et av problemene med avhending av brukte boliger, er at det ofte foreligger skjulte feil og mangler. Dette kan være mangler selger ikke visste om, og heller ikke hadde grunn til å vite om, men som ble avdekket da kjøper flyttet inn på eiendommen.

– Frem til nå har det vært vanlig praksis å skrive at tingen er «solgt som den er med de feil og mangler som den har». Selger har opplysningsplikt, mens kjøper kan undersøke objektet. Ofte brukes eksempelvis takstmenn til å gi en tilstandsrapport i tillegg. Men dette er krevende og dyrt, og en kjøper kan uansett ikke avdekke alt. Hun kan for eksempel ikke demontere hele boligen for å finne alle potensielle skjulte feil og mangler, forklarer Nordtveit. – Derfor fikk opprinnelig loven en regel som tilsa at selv om tingen ble solgt som den var, så var det en mangel hvis den var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med, utifra pris og andre forhold. Nettopp den reglen har skapt mye konflikt og mange saker for domstolene.

Håper på færre tvister

For å begrense dette er loven nå endret slik at forbehold om at eiendommen er «solgt som den er» ikke skal legges til grunn ved avtaler om kjøp og salg av boliger og fritidsboliger i forbrukerforhold. Samtidig har det kommet en revidert beskrivelse av den generelle mangeldefinisjonen.

– Endringen i loven medfører en skjerping av mangelsansvaret, samtidig er det understreket at man må forvente noen feil og mangler ved en brukt bolig, sier Nordtveit, og legger til: – Det er innført forskrifter om tilstandsrapport, samt hva den skal inneholde og gå ut på. Hvis selger skal unngå ansvar, må vedkommende ha gitt fulle opplysninger i forkant. Det er ikke en mangel hvis det er beskrevet i salgsdokumentet, slik at kjøperen er gjort oppmerksom på dette i forkant. Slik håper man på færre tvister.

Ikke tilpasset eldre fritidsboliger

Lovendringer blir ofte gjenstand for debatt, og denne er intet unntak. Et av spørsmålene som har kommet opp, er hvorvidt det er lagt for lite vekt på salg av eiendommer av mindre verdi, som eldre fritidsboliger og boliger i områder uten stort prispress. I disse tilfellene kan det å gjennomføre en tilstandsrapport bli uforholdsmessig dyrt. Eldre, selvbygde fritidsboliger har ofte mangler, og en rapport vil gi en lang liste over ting som ikke er i samsvar med dagens krav. Noen mener derfor at loven fortsatt bør åpne for at blant annet eldre fritidsboliger skal kunne selges «som de er».

– Det spørs om endringen i loven vil være godt tilpasset disse tilfellene, bekrefter Nordtveit. – Det kan nok oppstå noen spørsmål domstolene må håndtere i forhold til dette.

Avklaring av ny mangelsdefinisjon

At det foreløpig ikke finnes praksis på feltet, gjorde arbeidet med de nye lovkommentarene ekstra utfordrende for Ernst Nordtveit. Kommentarene måtte bygges på forarbeidene og diskusjonene som hadde vært frem mot lovendringene. Til slutt forestilte han seg hvordan endringene vil bli brukt i praksis.

– Det er viktig at vi får en raskt avklaring på hva som ligger i blant annet mangelsdefinisjonen. Hva vil regnes som en mangel? Nå er det også et krav om at ting skal være klart beskrevet i tilstandsrapporten og salgsdokumentene, men hva som ligger i at noe er klart beskrevet kan også skape uenighet, sier han.

Det viktigste for forfatteren var å forsøke å få frem hvilke moment som er relevante i forhold til om det foreligger mangler eller ikke.

– Det er alltid utfordrende å beskrive noe nytt på en kortfattet måte, men heldigvis kan jeg henvise til steder hvor folk kan finne mer informasjon, forteller Nordtveit. – En annen ting det var viktig for meg å få frem, er at de gamle reglene fortsatt gjelder for avtaler som ble inngått før årsskiftet 21–22 . Forbudet mot «som den er»-klausuler gjelder ikke ved avhendinger av næringseiendom og lignende, som ikke skjer av private. Der vil de gamle reglene om virkningen av slike klausuler også gjelde, men endringen i mangelsdefinisjonen, som er gjort av hensyn til de nye reglene i forbrukerforhold, vil også gjelde her. Det kan komme til å skape noen utfordringer.

Stort behov for lovkommentarer

Dersom Nordtveit selv skal inn på et felt eller problem som han ikke jobber med til daglig, er det første han gjør å slå opp i Norsk Lovkommentar. Her får han en innføring og finne kilder. – Ofte er lovkommentaren tilstrekkelig til å gi meg svaret jeg trenger på et spørsmål, sier han.

I år fyller Norsk Lovkommentar 30 år. Ernst Nordtveit har fulgt utviklingen i lang tid, og mener at de tekniske løsningene, søkemulighetene og designet har blitt vesentlig forbedret de siste årene.

– Kommentarene har også blitt grundigere og mer utfyllende. Norsk Lovkommentar har i årevis påvirket arbeidsdagen til jurister ved å være effektiviserende på arbeidet deres. Jeg får selv tilbakemeldinger fra dommere og advokater som bruker lovkommentarene. Folk flest bruke dem også for å få en bedre forståelse av lover som angår dem, forteller han. – Jeg tror absolutt at det er behov for denne type korte kommentarer fremover, som kan gi et svar eller fungere som en inngang til å gå dypere inn i et spørsmål.